loi alur juriprudence

Délai d’exécution d’un commandement de quitter les lieux        

Civ. 2ème, 13 mai 2015, n°14-18.859         

Dans le cadre d’une procédure d’expulsion, des locataires se sont vus délivrer un commandement de quitter les lieux en août 2007. Cinq années plus tard, le procès-verbal d’expulsion est finalement dressé. La Cour de cassation confirme l’arrêt qui rejette la demande des locataires de nullité du procès-verbal d’expulsion ; et conclut qu’il n’existe pas de délai légal entre la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux et le procès-verbal d’expulsion. Il n’y avait pas d’obligation de le réitérer après l’arrêt confirmatif.

Délais de paiement et expulsion / Application dispositions loi Alur dans le temps

TI Villeurbanne, 30 avril 2015, n°11-14-002239  

Des locataires en situation d’impayés sont assignés en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et expulsion suite à un commandement de payer resté infructueux.

Le juge constate la résiliation du bail. Il condamne les locataires à payer la somme de 2 312 euros correspondant au montant des impayés. Il fixe une indemnité d’occupation à une somme équivalente au loyer en cours et aux charges jusqu’à la libération effective des lieux.

Le juge rejette la demande de l’agence immobilière de dommages et intérêts, considérant qu’elle n’a subi aucun préjudice particulier. Il accorde ainsi au locataire les délais sollicités, à savoir de s’acquitter de la dette par 35 versements mensuels de 64 euros en plus du loyer et charges en cours.

Le juge fait application de la rédaction de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi Alur du 24 mars 2014, à un contrat de bail en cours à cette date, alors même que cet article ne fait pas partie des dispositions immédiatement applicables aux contrats en cours. Or depuis la loi n°2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, l’article 24 fait partie des dispositions directement applicables aux contrats en cours.           

Pour rappel, la loi Alur modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en portant les délais de paiement pouvant être proposés par le juge de deux à trois années.

Article 24

Modifié par LOI n°2015-990 du 6 août 2015 - art. 82

I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.

Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint, par simple lettre reprenant les éléments essentiels du commandement. Il peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L'arrêté mentionné à l'avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan local d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d'Etat.

II.-A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan local d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

V.-Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1244-1 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 1244-2 du même code s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

VI.-La notification de la décision de justice prononçant l'expulsion indique les modalités de saisine et l'adresse de la commission de médiation prévue à l'article L. 441-2-3 du code de la construction et de l'habitation.

Liens relatifs à cet article

Cite:

Loi n° 90-449 du 31 mai 1990 - art. 4

Loi n° 90-449 du 31 mai 1990 - art. 6

Code civil - art. 1244-1

Code civil - art. 1244-2

Code de la sécurité sociale. - art. L542-1

Code de la sécurité sociale. - art. L831-1

Code de la construction et de l'habitation. - art. L351-2

Code de la construction et de l'habitation. - art. L441-2-3

Cité par:

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - art. 20 (M)

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - art. 25 (V)

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - art. 25-1 (V)

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - art. 40 (V)

Loi n°90-449 du 31 mai 1990 - art. 7-2 (V)

Décret n°99-897 du 22 octobre 1999 - art. 14 (Ab)

Décret n°99-897 du 22 octobre 1999 - art. 24 (Ab)

Décret n°2007-1688 du 29 novembre 2007 - art. 11 (VD)

Décret n°2007-1688 du 29 novembre 2007, v. init.

LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 27, v. init.

LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 28, v. init.

ORDONNANCE n°2014-1543 du 19 décembre 2014 - art. 14, v. init.

DÉCRET n°2015-1384 du 30 octobre 2015 - art. 14 (V)

LOI n°2015-1776 du 28 décembre 2015 - art. 15, v. init.

Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 - art. 6, v. init.

Décret n°2016-230 du 26 février 2016 - art.

Code de la construction et de l'habitation. - art. L353-15-1 (Ab)

Code de la construction et de l'habitation. - art. L442-6-1 (Ab)

Code de la construction et de l'habitation. - art. L631-15 (V)