1.2.1 L’incendie
La responsabilité du locataire (ou du détenteur) découle des
articles 1302, 1728, 1732, 1735, 1754 et 1755 du Code civil et de la loi du 6
juillet 1989 et en cas d’incendie, celle du locataire est plus particulièrement
déterminée par les articles 1733 et 1734 du Code civil.
· Le
locataire unique
L’article 1733 ne s’applique que dans les rapports entre
bailleur et locataire.
Le locataire est présumé responsable des dommages causés au
bien loué par l’incendie, ce qui signifie qu’il n’est pas nécessaire que le
propriétaire prouve une faute, pas même une négligence à l’encontre de son
locataire. Pour s’exonérer de la responsabilité qui pèse sur lui, le locataire
doit apporter la preuve « directe et positive » que l’incendie a été provoqué
par l’une des trois causes limitativement énumérées par l’article 1733 et qui,
par ailleurs, lui sont étrangères : le cas fortuit ou la force majeure, le vice
de construction, la communication par une maison voisine.
Cependant on observe depuis plusieurs années un
assouplissement de cette responsabilité. En effet, dans certains cas, notamment
l’incendie criminel provoqué par un inconnu, le locataire peut être exonéré de
sa responsabilité*.
* Chronique H. Groutel – Responsabilité Civile et Assurances
– mai 1992 ; Cass.Civ. 3ème ; 20 octobre 1996 ; Bull-Civ. III n° 204.
Etant donné la très lourde responsabilité qui peut lui
incomber, puisqu’il peut avoir à répondre de l’incendie de tout l’immeuble, le
locataire unique doit assurer, comme le ferait un propriétaire, mais dans le
cadre des risques locatifs, la totalité de l’immeuble qu’il loue.
La somme assurée, s’il en figure une au contrat, ou à tout
le moins la base
d’indemnisation, doit être au moins égale à la valeur des
bâtiments loués (valeur de reconstruction, honoraires d’architectes compris).
On ajoutera aussi que le locataire doit assurer en
responsabilité les objets mobiliers qu’il loue ainsi que les aménagements et
embellissements qu’il a fait effectuer et qui sont devenus la propriété du
bailleur dès leur incorporation.
· Le
locataire partiel
Il s’agit des locataires ayant le même propriétaire et qui
vivent dans le même immeuble.
La situation du locataire partiel, en pratique le locataire
d’appartement, est régie par l’article 1734 du Code civil.
La responsabilité du locataire partiel est, dans sa nature,
la même que celle du
locataire unique : la même présomption de responsabilité
pèse sur lui, dont il ne peut
se dégager qu’en rapportant l’un des cas d’exonération
prévus par l’article 1733.
Cependant, l’article 1734 s’applique en cas de pluralité de
locataires. Ceux-ci sont responsables de l’incendie, à moins qu’ils prouvent
que l’incendie a commencé chez l’un d’eux, qui sera seul tenu, ou que
l’incendie n’a pu commencé chez eux. La jurisprudence a ajouté deux autres cas
d’exonération : lorsqu’il est établi que l’origine de l’incendie est dans les
parties communes et en cas de cohabitation du bailleur.
Il découle de l’article 1734, trois cas bien distincts :
– 1er cas : C’est la situation la plus fréquente. Le point
de départ de l’incendie est indéterminé, chaque locataire en est présumé
responsable proportionnellement à la valeur locative de son logement.
– 2ème cas : Les locataires prouvent que l’incendie est
parti de chez un autre locataire. Ils sont exonérés de toute responsabilité.
Dans ce cas, le locataire chez qui le feu a commencé répond du sinistre ; il se
trouve dans la même situation que s’il était locataire unique.
– 3ème cas : Des locataires prouvent que l’incendie n'a pas
pu partir de chez eux. Ils sont exonérés de toute responsabilité. Ceux qui
n’ont pu se dégager de la responsabilité qui pèse sur eux prennent en charge la
totalité du sinistre proportionnellement à la valeur locative des locaux qu’ils
occupent.
En dehors des trois cas prévus par le législateur, il existe
deux autres situations pour lesquelles la jurisprudence a rendu des décisions
de principe. Ce sont :
· 1er cas
: Le point de départ du feu est dans les parties communes : établissant ainsi
que le feu n’a pas pris naissance chez lui, le locataire partiel n’est pas
considéré comme présumé responsable de l’incendie ayant débuté dans une partie
commune affectée au service général (escaliers, couloirs, etc.). Par contre, il
reste présumé responsable si le feu a pris en dehors de son appartement mais
dans des locaux affectés à titre privatif à tous les locataires ou dont il
dispose au même titre avec certains d’entre eux.
· 2ème cas
: La co-occupation du propriétaire dans l’immeuble loué : les articles 1733 et
1734 du Code civil s’effacent lorsque le propriétaire habite lui-même une
partie de l’immeuble incendié. Il résulte d’une jurisprudence constante que
pour pouvoir se retourner contre son locataire, le propriétaire doit établir
que l’incendie ne lui est pas imputable, c’est-à-dire :
- Qu’il prouve que l’incendie est parti de chez un locataire
déterminé. - Ou encore que l’incendie n’a pu partir de chez lui.
La co-occupation des locaux a donné lieu à une jurisprudence
circonstanciée en fonction de certaines situations particulières : dépôt
d’objets mobiliers dans un local donné,... De même, l’on a considéré que la
présence d’un concierge, préposé du propriétaire, pouvait être assimilée à une
présence de celui-ci et entraîner co-occupation de sa part.
Etant donné que le locataire partiel, comme le locataire
unique, peut être amené à
répondre de la totalité de l’incendie, sa responsabilité
locative est aujourd’hui souvent couverte sans limitation de somme pour les
dommages matériels. Cette situation est à l’origine de la Convention Assurance
des Risques Locatifs.
Nota : Le risque juridique des articles 1733 et 1734 du Code
civil ne s’applique pas dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de
la Moselle où la responsabilité du locataire n’est engagée qu’en cas de faute prouvée.
· Les
sous-locataires et les personnes de la maison
Le locataire est responsable des faits imputables aux
personnes de sa maison ou de ses sous-locataires, selon l’article 1735 du Code
civil.
La jurisprudence a donné un sens très large à l’expression
«personnes de la maison» ; par cette expression, elle entend en effet, non
seulement les membres de la famille, mais aussi les employés de maison, les
préposés et, en général, toute personne introduite ou tolérée sous le même
toit, même occasionnellement et à quelque titre que ce soit.
Le sous-locataire doit s’assurer comme un locataire
principal selon son mode d’occupation : unique ou partiel. Le locataire
principal a cependant intérêt à s’assurer puisque sa responsabilité locative
peut être retenue. Locataire principal et sous-locataire peuvent également
souscrire un contrat commun.
· L’occupant
à titre gratuit
A la différence du locataire, l’occupant à titre gratuit
dispose d’un bien sans
contrepartie. Sa responsabilité, similaire à celle du
locataire, résulte des dispositions de l’article 1302 du Code civil.
L’occupant à titre gratuit doit être assuré comme un
locataire
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