Loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tendant à
améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 861290 du
23 décembre 1986
Article 15
Modifié par LOI n°2015990 du 6 août 2015
art. 82
I. ― Lorsque le bailleur donne congé à son
locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de
vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment
l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine
de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et,
en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que
la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise
qui ne peut être que le bailleur,
son conjoint, le partenaire auquel il est lié
par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin
notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses
descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin
notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le
bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le
délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du
bailleur.
En cas d'acquisition d'un bien occupé :
lorsque le terme du contrat de location en
cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur
peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat
de location en cours ;
lorsque le terme du contrat de location en
cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne
peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la
première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de
location en cours ;
lorsque le terme du contrat en cours
intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné
par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à
l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
En cas de contestation, le juge peut, même
d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations
prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si
la nonreconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux
et légitimes.
Toutefois, la possibilité pour un bailleur de
donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter :
a) De la
réception de l'avis de tenue de la réunion de la commission départementale
compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques,
notifié par le représentant de l'Etat dans le département dans les conditions
prévues aux articles L. 133126 et L. 133127 du code de la santé publique ;
b) De
l'engagement par le maire de la procédure contradictoire prévue à l'article L.
5112 du code de la construction et de l'habitation, relative aux bâtiments
menaçant ruine.
Cette suspension est levée à l'expiration
d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de
l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées
aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de
leur abandon.
Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié
les arrêtés prévus respectivement aux articles L. 133125 et L. 133128 du code
de la santé publique ou à l'article L. 5112 du code de la construction et de
l'habitation, il est fait application des articles L. 5211 et L. 5212 du même
code.
Une notice d'information relative aux
obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire
est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de
reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement,
pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le
contenu de cette notice.
Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis
applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d'un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I
de l'article 17 ;
2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de
mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi
;
3° Pour le locataire dont l'état de santé,
constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active
ou de l'allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer
un logement défini à l'article L. 3512 du code de la construction et de
l'habitation.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais
réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le
justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de
préavis applicable à ce congé est de trois mois.
Le congé doit être notifié par lettre
recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou
remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter
du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte
d'huissier ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire
n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé
réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est
redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est
lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin
du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est
déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. II. ― Lorsqu'il est fondé
sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité,
indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de
vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers
mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65557
du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne
sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le
locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout
titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte
l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un
délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse,
il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire
de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de
réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est
prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à
l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de
l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein
droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de
vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le
notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au
locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette
notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au
bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la
notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été
consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est
valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a
pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte
l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au
bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte
de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt,
l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à
l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre
mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée,
l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont
reproduits à peine de nullité dans chaque notification. Ces dispositions ne
sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième
degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une
durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai
de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième
alinéa de l'article L. 11161 du code de la construction et de l'habitation.
Dans les cas de congés pour vente prévus à
l'article 111, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé.
En outre, le nonrespect de l'une des obligations relatives au congé pour vente
d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 861290 du
23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la
propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et
rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.
Est nul de plein droit
le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de
prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du
I de l'article 101 de la loi n° 751351 du 31 décembre 1975 relative à la
protection des occupants de locaux à usage d'habitation.
III. ― Le bailleur
ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les
conditions définies au paragraphe I cidessus à l'égard de tout locataire âgé
de plus de soixantecinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures
à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs
conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un
logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans
les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 481360 du
1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque
le locataire a à sa charge une personne de plus de soixantecinq ans vivant
habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources
précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des
personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par
l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa
précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique
âgée de plus de soixantecinq ans ou si ses ressources annuelles sont
inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa
charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le
montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
IV. ― Le fait
pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision
de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le
montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000
€ pour une personne morale.
Le
montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le
locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de
réparation de son préjudice.
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